新冠肺炎疫情的爆发和持续，对零售业、住宿业、餐饮业、文化娱乐业、旅游业、线下教育培训业等行业造成重大影响和冲击，而该等行业又是中小微企业较集中的领域，给中小微企业带来严峻挑战。为了支持中小微企业渡过难关，各地出台了一些扶持政策，其中就包括减免租金的内容。如何解读和评价这些减免租金的政策内容，以及中小微企业是否也可以要求民营物业房东减免房租，成为中小微企业主、房东、法律人士当下普遍关注的焦点问题之一。
中小微企业划型标准
工业和信息化部、国家统计局、国家发展和改革委员会、财政部2011年6月18日联合发布的《中小企业划型标准规定》(工信部联企业【2011】300号)规定，中小企业划分为中型、小型、微型三种类型，具体标准根据企业从业人员、营业收入、资产总额等指标，结合行业特点制定。该文件第四条对各行业的划型标准进行了详细规定，其中住宿业、餐饮业、软件和信息技术服务业，从业人员300人以下或营业收入10000万元以下的为中小微型企业。限于篇幅，其他行业就不在此一一详述。该文件第六条规定“本规定适用于在中华人民共和国境内依法设立的各类所有制和各种组织形式的企业。个体工商户和本规定以外的行业，参照本规定进行划型。”可见，此中小微企业划型标准具有很大的包容性。
减免租金的路径分析
一、政策性减免
限于篇幅，现仅对北京、上海、广州、深圳四个一线城市出台的减免租金政策汇总如下，以便于查阅。
通过以上汇总对比分析，可以看出：
1、北京市的政策扶持力度是最小的，让中小微企业不解渴，北京还有进一步提升的空间。而且，北京市的政策中对减免房租附加了条件，即“按照政府要求坚持营业或依照防疫规定关闭停业且不裁员、少裁员的”，在具体执行过程中极易形成看上去很美的“玻璃门”。
2、上海市的扶持政策考虑的比较细，避免“二房东”截留优惠政策的弊端，直接明确规定“对间接承租的企业，应确保租金减免落到实处，使实际经营的中小企业最终受益。”其他省市可以借鉴上海市的该项规定。
3、深圳市规定的受益主体不但包括企业，还包括“科研机构、医疗机构和个体工商户”。广州市、深圳市把专业市场租金也纳入到了减免范畴。其他省市也应扩大政策适用范围。
二、出租人特别是大型集团公司主动减免
为应对疫情，万达集团、华润置地、新城控股、大悦城、富力集团、保利商业、世茂商业等多家企业积极响应国家号召，主动减免租户租金，履行社会责任，贯彻共渡难关、相互扶持的合作精神，起到了很好的带头示范作用。
三、协商减免
租赁合同毕竟是民事合同的一种，出租人和承租人都是平等的民事主体，因此，根据新冠肺炎疫情的实际影响，合同双方通过沟通和协商，就减免租金、调整租金支付方式(例如“季付”改为“月付”)、调整支付时间(例如缓交)达成一致并签订补充协议，应当是最普遍、最常规、最高效的减免路径。
四、争议解决型减免
承租人和出租人就租金减免无法达成一致产生纠纷的，即进入争议解决通道，目前主要包括信访、调解、仲裁、民事诉讼四种解决方式。
1、信访
如果中小微企业认为应当依据政策享受减免租金待遇而出租人不认可的，可以依据《信访条例》采用书信、电子邮件、传真、电话、走访等形式，向相应人民政府、人民政府工作部门反映情况，提出建议、意见或者投诉请求，要求依据有关规定进行处理。需要说明的是，此种情况不可以向人民法院起诉出租人，因为该等减免政策属于人民政府经济管理范畴，不属于法院主管事项。
2、调解
中小微企业将争议提交给房屋租赁行业的主管部门或者协会，请求予以居中协调，如果调解成功，通过签署会议纪要、补充协议等形式予以固定。但提请注意的是，此种调解是在自愿基础上做出的，一方不同意，任何组织和个人均不得强行调解。
3.仲裁或民事诉讼
如果租赁合同中明确约定了仲裁条款，应当按照约定向仲裁机构提请仲裁。如果租赁合同中没有约定仲裁条款或者约定不明，应当由房屋所在地人民法院管辖。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第二十八条规定，房屋租赁合同纠纷按照不动产纠纷确定管辖。而根据《民事诉讼法》第三十三条的规定，因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院管辖。因此，因减免租金引起的房屋租赁合同纠纷由房屋所在地人民法院专属管辖。
检索“非典”时期的有关司法判例，有的支持了减免租金的主张，有的没有支持，因此，无法一概而论。
关于民营物业减免租金
目前，有些地方的工商联、总商会、行业协会已经倡议房东对中小微企业适当减免房租。但对这一倡议也有不同声音，比如，“减免房租是政府、国企和大公司的事儿”、“不应对房东进行道德绑架”、 “房贷不用还的吗?你问银行减不减房贷?”、“你们挣钱时，咋不多交些租金?”等等。那么疫情当前，承租人向民营物业的房东要求减免租金，在法律上有可行性吗?以下我们将结合法律规定、最高人民法院的司法文件、“非典”时期的判例、现实路径选择等方面加以分析。
一、不可抗力
有些研究文章没有区分“不可抗力”和“不可抗力规则”，而是囿于概念、逻辑不能自拔。我们认为，从法解释学的角度看，应当依据我国合同法117条、118条的条文进行研读。
《合同法》第117条规定“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”
《合同法》第118条规定“当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。”
由此可见，我国合同法是将不可抗力与不可抗力规则区分开来的，不可抗力是客观情况，不可抗力规则是因不可抗力不能履行合同而产生的相关法律程序和法律后果。不可抗力规则包含不可抗力，以不可抗力作为启动规则的前提条件，但不可抗力是否会引发不可抗力规则的适用以及如何适用，要看因果关系和影响程度。具体到本次新冠病毒肺炎疫情，我们详述如下。
(一)定性
新型冠状病毒感染的肺炎是一种传染性疾病，属于乙类传染病，由于其传染性和致病性都很强，目前按甲类传染病进行管理。世界卫生组织将本次疫情定性为“国际关注的突发公共卫生事件”。2020年2月9日全国人大常委会法工委发言人、研究室主任臧铁伟说，当前我国发生了新型冠状病毒感染肺炎疫情这一突发公共卫生事件。为了保护公众健康，政府也采取了相应疫情防控措施。对于因此不能履行合同的当事人来说，属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力。根据合同法的相关规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。
最高人民法院在2003年6月11日下发的《关于在防治传染性非典型肺炎期间依法做好人民法院相关审判、执行工作的通知》明确：“因政府及有关部门为防治“非典”疫情而采取行政措施直接导致合同不能履行，或者由于“非典”疫情的影响致使合同当事人根本不能履行而引起的纠纷，按照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条和第一百一十八条的关于“不可抗力”相关规定妥善处理。”
因此，将本次新冠肺炎疫情本身以及政府采取的防控防治措施(例如：封城、封锁房屋、交通管制、征用、隔离、医学观察)定性为不可抗力，于法有据，于理恰当。
(二)不可抗力规则的适用
根据合同法第117条、第118条、第94条的规定，不可抗力规则包含的内容为：
1、起因：不可抗力。
2、因果关系、影响程度及免责：因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。
3、合同解除：因不可抗力致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。
4、通知及证明：当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。
具体到本次疫情，类型化分析如下：
1、政府明令停业，可以主张减免租金
例如，北京市命令“暂停校外培训机构线下培训活动”。有的地方明令电影院、KTV、体育馆、健身房等聚集型活动业态禁止营业。政府的命令直接导致中小企业停业，经营性用房租赁合同约定的用途存在履行使用障碍，可以要求减免租金。
案例：山西省长治市中级人民法院(2018)晋04民终2272号案件
二审法院认为：“本案承租人刚经营酒店不久，2003年4月酒店抗击“非典”关门歇业，歇业5个月，2004年5月许，酒店逢门前榆黄路拓宽改造，又歇业5个月，‘非典’、榆黄路拓宽改造均是订立合同时不可预见、不可避免、不可克服的客观情况，属不可抗力，不可抗力期间承租人没有经营收入，依法应免除承租人10个月租金。”。
2、封锁房屋，可以主张减免租金
疫情导致房屋所在区域依法被封锁，用房的合同目的不能实现，应当适用不可抗力规则免除出租人无法提供可用房屋的违约责任，相应免除承租人的交纳租金义务。此种情况，我们认为遭受不可抗力一方应当是出租人，而非承租人，不强制要求承租人履行不可抗力的通知义务。
3、房屋被征用，可以主张减免租金
4、疫情未直接影响合同履行的，无权以不可抗力主张减免租金
采“直接影响”说的判决如(2005)穗中法民二终字第1150号判决认为：不论是“非典”、禽流感疫情还是市政施工，可能影响的只是宏观的经营环境，对本案借款合同的履行并不产生任何直接、必然的影响，故不应认定是债务人违约的原因，不符合不可抗力的法律规定。
在本次疫情在背景下，对非封锁、限制的区域，或者非禁止、限制营业的行业，并不因疫情影响合同的履行的，合同应继续按约定履行，当事人无权主张减免租金或者解除合同。如商业广场的服装店、餐馆、图书室等业态，并未明令禁止开业，无权强行要求减租;或虽处于疫情封锁区域内，但并未影响合同履行，比如未受影响的住宅、厂房、仓库，则不应减免租金。
我们倾向于按照“直接影响”来判断不可抗力的适用条件。间接影响不建议适用不可抗力。例如。线下培训活动被叫停，该培训机构所在区域的小学生锐减，该区域的餐厅、便利店就不能援引不可抗力要求减免租金。
综上，适用不可抗力规则是有严格条件的，如果在不能援引不可抗力又确实产生重大影响时，中小微企业又当如何主张租金减免呢?我国法律、司法解释还规定了“情势变更”和“公平原则”，用来调整合同当事人之间的权利义务动态平衡问题。
二、情势变更
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第二十六条规定：“合同成立后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”从条文内容可以看出，情势变更原则实际上是公平原则的具体体现。其法律功能是在合同法契约严守的原则之外，在极特殊情形下，赋予合同一方当事人变更或者解除合同的救济渠道，但不能用来免除违约责任。具体到本次疫情，当事人因为受到疫情影响难以履行原有的租赁合同，请求人民法院调减租金，此时法院认定租赁合同订立的条件发生重大变化，继续按照原合同支付租金显然对一方有失公平，遂对租金进行调减，即属于对情势变更原则的适用。
但应当注意的是，因情势变更而产生的合同变更权属于形成诉权，必须由合同一方通过诉讼方式行使。而且司法实践中，对情势变更规则的适用极为严格慎重。《关于正确适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)服务党和国家的工作大局的通知》要求，对于解释(二)第二十六条，各级人民法院务必正确理解、慎重适用。如果根据案件的特殊情况，确需在个案中适用的，应当由高级人民法院审核。必要时应提请最高人民法院审核。
案例：(2018)鲁06民终268号案件
二审法院认为，“非典”疫情系不可预知的灾害，上诉人李某某承租的宾馆停业，造成经济损失是客观存在的，并有西关居委会两委成员签字确认，该损失超出了市场风险的范围，原审适用情势变更原则适当减免部分租赁费，于法有据。
在本案中，莱州市公安局曾下发文件，从2003年4月份到10月份不准其他宾馆接待客人，只准莱州宾馆、商业大厦接待客人，对上诉人的经营产生了实质影响。法院依据情势变更原则对责任进行分担，充分考虑到了“非典”期间的政府政策。
案例：(2007)桂民四终字第1号案件
二审法院认为，“非典”这一突发事件的发生，虽然给酒店业的经营造成一定的影响，但不能必然导致上诉人承租大厦经营酒店目的的落空，上诉人申请停业是其经营策略而非“非典”导致的必然结果。故“非典”对上诉人与广升公司之间租赁合同的履行基础不构成实质影响，不能成为可变更或解除租赁合同的情势变更状况。而即使“非典”对租赁合同的履行构成情势变更，上诉人有权要求的是对合同作合理的变更，以体现公平原则。经双方协商，广升公司已经减收上诉人因“非典”停业三个月期间的一半租金并免除派驻人员的全部工资，已合理分担了“非典”事件对上诉人经营带来的不利影响，体现了公平的原则。相反，如果免除上诉人“非典”三个月期间全部租金，其实质是让广升公司承担“非典”所致的全部不利后果，反而有失公平。故上诉人认为被上诉人应当免除“非典”三个月期间全部租金的上诉请求于法无据，本院不予支持
三、公平原则
《民法总则》第六条规定：“民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。”《合同法》第五条规定“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。” 《关于在防治传染性非典型肺炎期间依法做好人民法院相关审判、执行工作的通知》规定“由于“非典”疫情原因，按原合同履行对一方当事人的权益有重大影响的合同纠纷案件，可以根据具体情况，适用公平原则处理。”在实践中，适用“公平原则”减免租金的较多。
案例：上海市第二中级人民法院(2004)沪二中民二(民)终字第354号案件
二审法院认为“基于我国在2003年春夏季节发生“非典”疫情一事众所周知，而且当时娱乐行业响应政府部门防治“非典”的要求而停业也是公知的事实，因此，根据公平原则，上诉人提出其停业3个月的租金应免除的理由成立，本院予以支持，故上诉人所欠租金中应扣除3个月的租金”。
延伸思考：物业管理费可否主张减免?
我们认为，如果物业服务企业已经按照物业服务合同的约定履行了维修、养护、管理和维护义务，承租人就不能以疫情影响为由主张减免物业费。疫情期间，物业企业的运营成本增大，不仅要完成原有的服务事项，还要配合做好防控工作，因此，疫情并非租户不交费的抗辩理由。当然，国有物业按照政策(例如海淀区)减免物业费或者物业服务企业自愿减免的，我们乐见其成。
建议
一、政策要加码
从目前情形看，2月份绝大多数中小微企业处于放假或者歇业状态，恢复生产经营的缓冲期也需要一段时间，达到疫情之前的客流量和收入额至少要半年以上时间。为此，我们建议：
1、现有减免政策措施要真正落到实处，抓紧落地，对政策的适用条件和适用范围从宽掌握，真正减轻中小微企业运营成本。
2、继续加码政策性减免租金的金额。从各省市已经出台的减免政策看，对承租国有资产类经营用房的免收两个月租金的比较普遍。目前减免租金力度最大的是安徽省芜湖市，免收6个月租金。因此，免收半个月或者一个月租金的省市，还需加大减免力度。
3、民营物业减免租金的，该经营用房的房产税、土地使用税按缴纳数由同级财政给予适当补助，以此鼓励民营物业减免。
二、树立典型，加强引导
对民营物业减免租金的先进单位进行表彰、奖励和补贴，公布减免租金光荣榜，树立典型，引导广大民营物业一起适当减免租金，共渡难关。
三、发挥工商联、商会、行业协会等机构的宣传推动作用
讲明“小河没水大河干”、“新租户也得给免租期”的道理，通过多种形式的倡议，推动房东适当减免租金。
四、发挥司法判决的导向作用
对可以依据不可抗力、情势变更、公平原则等法律规定支持租金减免的，依法予以支持。通过司法判决，让合同当事人对纠纷结果有预判，更有利于引导协商减免租金。
五、发挥调解优势
发挥司法所、律师、人民调解员的作用，通过充分的摆事实、讲道理，有效疏解化解因房租引发的矛盾和纠纷，合力减轻中小企业负担，进一步做好“稳企业、稳就业”工作。
