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浅析居住权制度的现实意义

发表时间:2020-09-04 16:34:40 作者:魏武刚、何乐
    居住权在《民法典》中的设立,从高位立法层面有效保护居住权人的利益,实现“物尽其用”;通过法律的明文规定,减少因遗产继承和居住需要等问题带来的争议和纠纷,满足人们日常生产生活的需要;居住权的消灭可以直至居住权人死亡为止,突破租赁期限二十年的限制,有利于确保居住权人的长期使用。

    一、突破了租赁最长期限二十年的限制

    根据《中华人民共和国合同法》(1999)第二百一十四条第一款的规定:“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的,超过部分无效。”
另据《中华人民共和国民法典 》(2020,以下简称《民法典》)第三百七十条的规定:“居住权期限届满或者居住权人死亡的,居住权消灭。居住权消灭的,应当及时办理注销登记。”
可见,租赁期限以二十年为限,超过部分无效。居住权期限可以至居住权人死亡时消灭,如居住权人需对他人的住宅享有占有、使用的用益物权,其不必担心,无需适用租赁期限超过二十年无效的规定。

    二、为“以房养老”提供制度保障

    房产或许是部分人工作一辈子赚取的财富,如果其在世未能充分使用自己创造的财富,或许不能满足权利人的愿望或需求。依据《民法典》第三百六十六条的规定:“居住权人有权按照合同约定,对他人的住宅享有占有、使用的用益物权,以满足生活居住的需要。”因此,老年人可以将自有房屋出让的同时,与对方签订居住权协议,既能满足居住的需要,又能在生前将自有房产变现,充分使用和享受曾经创造的财富。
我国正逐渐步入老龄化社会,以房养老需要制度支持。有了居住权制度,老年人就可以与金融机构签订协议,让渡房屋所有权的同时设立永久居住权,由金融机构根据房屋价值向老年人定期给付金钱,从而确保老年人生活质量不降低。

    三、确保“住有所居”减少因遗产继承问题带来的纠纷

    根据《民法典》第三百七十一条的规定:“以遗嘱方式设立居住权的,参照适用本章的有关规定。”现实生活中,经常存在,老年人的子女因工作原因不能给予其照顾和足够的关心,通常需要他人(后找的老伴或者保姆)来协助,根据中国传统的观念,父母的财产通常由子女继承,而老年人往往因感恩希望给予照顾(看护)自己的人一定的居住保障;还可能存在,房屋所有权人需要给其应当抚养照顾的人或自己的长辈居住,同时还需将房屋所有权留给子女。因此,《民法典》设立的居住权,从高位立法层面给予了制度的保障,既能实现房屋的所有权归子女所有,遵循了中国传统的理念,又能实现房屋所有权人的愿望,让需要居住的人“住有所居”。通过法律的明文规定,将房屋的所有权和使用权有效分离,能减少因遗产继承和住房需求问题带来的纠纷和诉讼。

    四、为城市人下乡居住康养提供便利

    人生不只有眼前的苟且,还有诗和远方。久居都市的人,或许向往宁静平淡,采菊东篱下,悠然见南山的田园牧歌、回归自然的农村生活。由于农村宅基地是“一宅一户”,城里人禁止购买农村宅基地及农村房屋,只有具备条件的人才能在农村修建房屋,造成了现实条件不能满足市场需求的问题,即使去农村租住房屋,不但受租赁期限的限制,还可能受对方违约的风险。而居住权的设立,可以有效保障城市人回农村居住、康养,充分的利用农村房屋,提高人们的生活水平。

    五、结语

    随着社会的发展,人们生活水平的提高,会出现新的社会矛盾和问题。因此,根据现实需要,应当通过立法提供制度保障,而法律往往滞后于社会的发展,及时修订和完善法律变得非常重要。居住权制度的设立,提供了新的模式解决现有问题,符合现实生活的需要,同时,为应对和有效解决各种居住权的争议和纠纷,相关司法解释及下位法还需跟进和完善。