浅析居住权制度的现实意义
发表时间：2020-09-04 16:34:40 作者：魏武刚、何乐
居住权在《民法典》中的设立，从高位立法层面有效保护居住权人的利益，实现“物尽其用”；通过法律的明文规定，减少因遗产继承和居住需要等问题带来的争议和纠纷，满足人们日常生产生活的需要；居住权的消灭可以直至居住权人死亡为止，突破租赁期限二十年的限制，有利于确保居住权人的长期使用。
一、突破了租赁最长期限二十年的限制
根据《中华人民共和国合同法》（1999）第二百一十四条第一款的规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”
另据《中华人民共和国民法典 》（2020，以下简称《民法典》）第三百七十条的规定：“居住权期限届满或者居住权人死亡的，居住权消灭。居住权消灭的，应当及时办理注销登记。”
可见，租赁期限以二十年为限，超过部分无效。居住权期限可以至居住权人死亡时消灭，如居住权人需对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，其不必担心，无需适用租赁期限超过二十年无效的规定。
二、为“以房养老”提供制度保障
房产或许是部分人工作一辈子赚取的财富，如果其在世未能充分使用自己创造的财富，或许不能满足权利人的愿望或需求。依据《民法典》第三百六十六条的规定：“居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。”因此，老年人可以将自有房屋出让的同时，与对方签订居住权协议，既能满足居住的需要，又能在生前将自有房产变现，充分使用和享受曾经创造的财富。
我国正逐渐步入老龄化社会，以房养老需要制度支持。有了居住权制度，老年人就可以与金融机构签订协议，让渡房屋所有权的同时设立永久居住权，由金融机构根据房屋价值向老年人定期给付金钱，从而确保老年人生活质量不降低。
三、确保“住有所居”，减少因遗产继承问题带来的纠纷
根据《民法典》第三百七十一条的规定：“以遗嘱方式设立居住权的，参照适用本章的有关规定。”现实生活中，经常存在，老年人的子女因工作原因不能给予其照顾和足够的关心，通常需要他人（后找的老伴或者保姆）来协助，根据中国传统的观念，父母的财产通常由子女继承，而老年人往往因感恩希望给予照顾（看护）自己的人一定的居住保障；还可能存在，房屋所有权人需要给其应当抚养照顾的人或自己的长辈居住，同时还需将房屋所有权留给子女。因此，《民法典》设立的居住权，从高位立法层面给予了制度的保障，既能实现房屋的所有权归子女所有，遵循了中国传统的理念，又能实现房屋所有权人的愿望，让需要居住的人“住有所居”。通过法律的明文规定，将房屋的所有权和使用权有效分离，能减少因遗产继承和住房需求问题带来的纠纷和诉讼。
四、为城市人下乡居住、康养提供便利
人生不只有眼前的苟且，还有诗和远方。久居都市的人，或许向往宁静平淡，采菊东篱下，悠然见南山的田园牧歌、回归自然的农村生活。由于农村宅基地是“一宅一户”，城里人禁止购买农村宅基地及农村房屋，只有具备条件的人才能在农村修建房屋，造成了现实条件不能满足市场需求的问题，即使去农村租住房屋，不但受租赁期限的限制，还可能受对方违约的风险。而居住权的设立，可以有效保障城市人回农村居住、康养，充分的利用农村房屋，提高人们的生活水平。
五、结语
随着社会的发展，人们生活水平的提高，会出现新的社会矛盾和问题。因此，根据现实需要，应当通过立法提供制度保障，而法律往往滞后于社会的发展，及时修订和完善法律变得非常重要。居住权制度的设立，提供了新的模式解决现有问题，符合现实生活的需要，同时，为应对和有效解决各种居住权的争议和纠纷，相关司法解释及下位法还需跟进和完善。
