【序言】“租购并举”时代的到来，对房屋租赁合规化提出了新的更高要求。北京市乾坤律师事务所房地产与基础设施部秉持理性、专业、严谨的执业理念，近期对房屋租赁中常见的法律问题进行了梳理，集结成文分享给大家。本文中租赁房屋的类型包括城市住宅、商铺、写字楼（间）、农村住宅，包括商品房和保障房，主体涵盖出租人、承租人、中介、监管部门等各方，内容涉猎合同效力、合同备案、租金、押金、装修、租期、优先权、群租等。但限于篇幅，只能整理出常见问题。若有其他疑问需要沟通，请垂询北京市乾坤律师事务所。

【执笔人】：刘鑫、张晓婷、何乐、王兴、王照烜

【统筹人】：魏武刚

【正文】

Q1:我在北京有一家科技公司，现在想用这家公司做住房租赁业务，可以直接开展业务吗？

答：不可以。开展住宅租赁业务前，需完成以下事项：（1）公司要有相应的经营范围，从事住房租赁经营的企业经营范围应当注明“住房租赁”。（2）住房租赁企业开展业务前，应向注册所在区住房城乡建设部门报送开业信息和从业人员名单。

文件依据：

《住房和城乡建设部、国家发展改革委、公安部、市场监管总局、银保监会、国家网信办关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》（建房规[2019]10号）第一条；

《北京市住房和城乡建设委员会、北京市市场监督管理局、北京市互联网信息办公室、北京市地方金融监督管理局、中国银行保险监督管理委员会北京监管局关于规范本市住房租赁企业经营活动的通知》（京建发[2021]40号）第二条。

Q2：住房租赁企业在网上发布房源信息时，需要注意什么？

答：需要注意以下事项：（1）所发布的房源信息应当实名并注明所在机构及门店信息，并包含房源位置、用途、面积、图片、价格等内容；（2）同一房源在同一网络信息平台仅可发布一次，在不同渠道发布的房源信息应当一致；（3）已成交或撤销委托的房源信息应在5个工作日内从各渠道上撤销。

文件依据：

《住房和城乡建设部、国家发展改革委、公安部、市场监管总局、银保监会、国家网信办关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》（建房规[2019]10号）第二条。

Q3：北京住房租赁企业签订租赁合同后，必须备案吗？如未备案，有什么后果？

答：住房租赁企业应于签订承租或出租房屋合同后3日内，将合同信息（包括）（包括房屋坐落、面积、间数、价格和租赁双方等）录入北京市住房租赁监管平台备案。未如实备案合同的，企业不得通过互联网平台发布房源信息。

文件依据：

《北京市住房和城乡建设委员会、北京市市场监督管理局、北京市互联网信息办公室、北京市地方金融监督管理局、中国银行保险监督管理委员会北京监管局关于规范本市住房租赁企业经营活动的通知》（京建发[2021]40号）第六条。

Q4：我是一家北京的住房租赁企业，现在向承租人预收租金有限制吗？ 

答：对于2021年3月1日（含本日）后签订的租赁合同，住房租赁企业预收承租人租金原则上不得超过3个月，且应与其向业主支付租金周期相匹配；对于2021年3月1日前已签订的租赁合同，可按原合同履行至期满或解除之日。

文件依据：

《北京市住房和城乡建设委员会、北京市市场监督管理局、北京市互联网信息办公室、北京市地方金融监督管理局、中国银行保险监督管理委员会北京监管局关于规范本市住房租赁企业经营活动的通知》（京建发[2021]40号）第四条、第十二条。

Q5：北京的住宅租赁企业承租他人住房再出租给承租人居住时，向承租人收取押金有什么规定吗？

答：2021年3月1日（含本日）后签订的租赁合同，住房租赁企业应当通过北京房地产中介行业协会建立的专用账户托管，收取的押金数额不得超过1个月租金。

文件依据：

《北京市住房和城乡建设委员会、北京市市场监督管理局、北京市互联网信息办公室、北京市地方金融监督管理局、中国银行保险监督管理委员会北京监管局关于规范本市住房租赁企业经营活动的通知》（京建发[2021]40号）第五条、第十二条。

Q6：业主将房子交给住房租赁企业后，住房租赁企业可以进行装饰装修吗？合同解除后，装修损失可以找业主赔偿吗？

答：住房租赁企业对出租房屋进行改造或装修的，应当取得业主同意。

对于经业主同意，且已形成附合的装饰装修物，双方在合同中就解除时装修损失有约定的，按照约定处理。如未约定，则需根据解除原因，区别处理：（1）如因业主违约导致合同解除的，住房租赁企业可以要求业主赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失；（2）如因住房租赁企业违约导致合同解除，业主无需赔偿。但业主同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿（3）如因双方违约导致合同解除的，双方根据各自过错承担责任；（4）如因不可归责于双方的事由导致合同解除的，按公平原则分担。

文件依据：

《住房和城乡建设部、国家发展改革委、公安部、市场监管总局、银保监会、国家网信办关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》（建房规[2019]10号）第七条；

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（2020修正）》（法释[2020]17号）第九条。

Q7:个人将其名下的商品房住宅出租给他人，需要备案吗？

答：需要备案。

文件依据：

《中华人民共和国城市房地产管理法（2019修正）》（中华人民共和国主席令第32号）第五十四条规定：房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务，并向房产管理部门登记备案。

《商品房屋租赁管理办法》（住房和城乡建设部令第6号）第十四条规定：房屋租赁合同订立后三十日内，房屋租赁当事人应当到租赁房屋所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门办理房屋租赁登记备案。

Q8：在京的商品房住宅出租在哪办理备案，需要提供什么材料？

答：各区办理窗口不同，详见北京市政府官网公布“各区住房租赁登记备案业务主管部门及咨询电话”（网址：http://www.beijing.gov.cn/fuwu/bmfw/bmzt/ywjyxx/rxlc/201904/t20190410_1845761.html）。

备案登记需要提供：（1）住房租赁合同；（2）居民身份证；（3）房屋所有权证；（4）其他共有人同意出租的材料。

委托他人办理的，应提供授权委托书原件及受托人身份证件复印件；无房屋所有权证书需提供房屋来源的相关材料；出租共有房屋的，需提交其他共有人同意出租的材料；出租委托代管房屋，需提交委托代管人授权出租的委托书；转租房屋的，需提交房屋所有权人同意转租的文件原件；承租人为境外（含港、澳、台）单位或个人的，出租人还需提交国家安全管理部门出具的涉外信息材料复印件；出租军队房产的，还需提供军队房地产管理部门核发的《军队房地产租赁许可证》复印件。

Q9：个人的住宅房屋可以出租用作企业注册登记住址或登记为经营场所吗？

答：依法办理使用性质变更手续且经有利害关系的业主一致同意的前提下，个人住宅房屋可以出租用作企业注册登记住址或登记为经营场所。

文件依据：

《中华人民共和国民法典》（中华人民共和国主席令第45号）第二百七十九条规定：业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主一致同意。

《商品房屋租赁管理办法》（住房和城乡建设部令第6号）第六条规定：有下列情形之一的房屋不得出租：……(三)违反规定改变房屋使用性质的；(四)法律、法规规定禁止出租的其他情形。

北京市市场监督管理总局《投资办照通用指南及风险提示001（2021第一版）》之“六、选择企业住所（经营场所）时应注意哪些问题”第2条：如果您申请将住宅改变为经营性用房，应到房屋管理部门办理改变房屋使用性质的相关手续，并到登记机关领取并填写《关于同意将住宅改变为经营性用房的证明》。

Q10：何为群租房？出租人或承租人可否以群租房租赁违反规定要求确认无效？

答：群租房无明确规定。2013年12月5日，北京市公安局、北京市规划委员会、北京市住房和城乡建设委员会、北京市地税局、北京市工商行政管理局、北京市城市管理综合行政执法局联合发布《关于进一步规范出租房屋管理的通告》，该通知第三条“严禁违法租赁行为”第三款规定：“严禁违反出租房屋面积限制条件出租，即：出租房屋人均居住面积低于5平方米，每个房间居住人数超过2人(有法定赡养、抚养、扶养义务关系的除外);改变房屋内部结构分割出租，按床位等方式变相分割出租;将厨房、卫生间、阳台和地下储藏室等作为卧室出租供人居住。”现多以该通知为依据进行治理。

出租人或承租人以群租协议违反规定请求认定租赁协议无效，法院不支持。

文件依据：

《北京市高级人民法院关于印发<北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答>的通知》（京高法发[2013]462号）第4条：涉及 “群租”房屋的租赁合同效力如何认定？当事人一方以租赁房屋属于“群租”房屋为由，要求确认房屋租赁合同无效的，不予支持。裁判文书中应当写明法院对租赁合同效力的认定不影响行政主管机关对违反行政管理规定的违法行为予以处理。

Q11：涉及房产中介公司的住房租赁纠纷，可否追加房产中介公司参加诉讼？

答：如果出租人和承租人通过房地产居间行为达成租赁协议，则一般不追加房产中介公司；如果出租人将出租（或托管）给房产中介公司，中介公司以自己名义与承租人签订租赁协议，则当事人分别依据各自己的合同主张权利。

文件依据：

《北京市高级人民法院关于印发<北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答>的通知》（京高法发[2013]462号）第33条：涉及房地产中介公司的房屋租赁合同纠纷中，诉讼主体如何确定？实践中应区分以下情形处理：（1）房地产中介公司提供订立合同的居间服务，促成租赁合同成立，收取居间费用的，房屋出租委托合同性质上属于居间合同，租赁双方仅就租赁合同发生纠纷的，一般不需要追加中介公司参加诉讼。（2）房地产中介公司依约定向出租人交纳固定租金，并以自己名义对外签订租赁合同出租管理房屋、收取租金的，当事人应分别依据各自合同主张权利。

Q12：承租人与房产中介签订居间服务（看房）协议并接受中介服务后，绕开中介直接与出租人签订租赁协议，承担什么责任？

答：这属于行业俗称的“跳单”，承租人绕开已提供居间服务的房产中介直接与出租人签订租赁协议，应当向房产中介支付报酬。

文件依据：

《中华人民共和国民法典》（中华人民共和国主席令第45号）第九百六十五条规定：委托人在接受中介人的服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同的，应当向中介人支付报酬。

Q13:经济适用房可否对外出租？

答：个人购买的经济适用住房在取得完全产权之前不得用于出租经营。购房人可以按照政府所定的标准向政府交纳土地收益等相关款项后取得完全产权。

文件依据：

《建设部、发展改革委、监察部、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局关于印发<经济适用住房管理办法>的通知》（建住房[2007]258号）第三十三条、第三十一条。

Q14:北京市关于共有产权房出租，有哪些规定？

答：已购共有产权住房用于出租的，购房人和代持机构按照所占房屋产权份额获得租金收益的相应部分，具体应在购房合同中约定。购房人应在市级代持机构建立的网络服务平台发布房屋租赁信息，优先面向保障性住房备案家庭或符合共有产权住房购房条件的家庭出租。具体实施细则由市住房城乡建设委另行制定。

文件依据：

《北京市住房和城乡建设委员会、北京市发展和改革委员会、北京市财政局、北京市规划和国土资源管理委员会关于印发<北京市共有产权住房管理暂行办法>的通知》（京建法〔2017〕16号）第二十三条。

Q15：我把整个商场出租给承租人，约定租期15年，每年租金按前一年租金的3%递增，合同已经履行八年，鉴于约定的租金远远低于市场行情，我可否提前解除合同？

答：（1）双方可以协商一致解除合同；（2）看双方是否约定合同解除的事由，如有，解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同；（3）法定解除条件：不可抗力致使不能实现合同目的；承租人明确表示或者以自己的行为表明不支付租金的；承租人欠付租金，经催告后在合理期限内仍未履行; 承租人其他违约行为致使不能实现合同目的；法律规定的其他情形。

文件依据：

《中华人民共和国民法典》（中华人民共和国主席令第45号）第五百六十二条、第五百六十三条。

Q16：请列举商铺租赁合同无效情形？

答：（1）出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的除外。（2）出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。（3）租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。（4）违背公序良俗的民事法律（租赁）行为无效。（5）行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。（6）行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。（7）违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。

文件依据：

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（2020修正）》(法释〔2020〕17号)第二条、第三条；

《中华人民共和国民法典》（中华人民共和国主席令第45号）第一百四十六条、第一百五十三条。

Q17：城市商铺合同无效，租金是否需要支付？

答：租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付占有使用费的，人民法院一般应予支持。

文件依据：

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（2020修正）》(法释〔2020〕17号)第四条；

参考判例：（2014）浙民提字第81号。

Q18：线上签订的电子版商铺租赁合同是否有效？

答：当事人约定使用电子签名、数据电文的文书，不得仅因为其采用电子签名、数据电文的形式而否定其法律效力。具备下列条件的民事法律行为有效：（1）行为人具有相应的民事行为能力；（2）意思表示真实；（3）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。

文件依据：

《中华人民共和国民法典》（中华人民共和国主席令第45号）第一百四十三条；

《中华人民共和国电子签名法（2019修正）》（中华人民共和国主席令第29号）第三条。

Q19:承租人擅自转租城市商铺的法律后果

答：承租人未经出租人书面同意转租的，出租人可以解除租赁合同，收回房屋并要求承租人赔偿损失。如出租人知道或者应当知道承租人转租，但是在六个月内未提出异议的，视为出租人同意转租。

文件依据：

《中华人民共和国民法典》（中华人民共和国主席令第45号）第七百一十六条第二款、第七百一十八条；

《商品房屋租赁管理办法》（住房和城乡建设部令第6号）第十一条。

Q20：房东将商铺出租并移交给我之后，又将该商铺抵押给了银行，我的承租权受影响吗？

答：不受影响。

文件依据：

《中华人民共和国民法典》（中华人民共和国主席令第45号）第四百零五条。

Q21:经过房主同意，张三将商铺转租给李四后，张三失联了，李四可以代付租金吗？

答：可以。李四代为支付租金的，可以充抵李四应当向张三支付的租金，超出其应付的租金数额的，还可以向张三追偿。

文件依据：

《中华人民共和国民法典》（中华人民共和国主席令第45号）第七百一十九条。

Q22：租赁的写字楼规划用途与实际用途不符，租赁合同是否有效？

答：租赁的写字楼规划用途与实际租赁用途不符，例如将住宅用房改为办公租赁，其并不影响《房屋租赁合同》的法律效力。租赁合同是否生效主要是从意思表示是否真实以及是否存在合同无效的角度考虑。《民法典》第一百五十三条规定违反法律、行政法规强制性规定的民事法律行为无效；《商品房屋租赁管理办法》第六条规定：违反规定改变房屋使用性质”的房屋不得出租，但该规定属于管理性强制性规定，不属于效力性强制性规定，并不影响租赁合同的法律效力。

文件依据：

《商品房屋租赁管理办法》（住房和城乡建设部令第6号）第六条规定：有下列情形之一的房屋不得出租：（一）属于违法建筑的；（二）不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的；（三）违反规定改变房屋使用性质的；（四）法律、法规规定禁止出租的其他情形。

《中华人民共和国民法典》（中华人民共和国主席令第45号）第一百四十三条、第一百五十三条。

Q23：租赁的写字楼规划用途与实际用途不符的行政法律后果如何？

答：租赁的写字楼规划用途与实际用途不符，虽然不能导致出租人与承租人签订的《租赁合同》无效，但出租人及承租人在明知租赁房屋规划用途与实际用途不符的情况下，仍然签订租赁合同，过错方将面临行政处罚的风险。直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门有权要求过错方责令限期改正，对没有违法所得的，可处以5000元以下罚款；对有违法所得的，可以处以违法所得1倍以上3倍以下，但不超过3万元的罚款。

文件依据：

《商品房屋租赁管理办法》（住房和城乡建设部令第6号）第二十一条。

Q24：租赁的写字楼无消防手续，租赁合同能否继续履行？

答：承租人租赁写字楼往往是用于企业的办公或用于经营特定行业，出租人提供的租赁房屋需确保水、电、暖、气等基础设施的完善，同时，写字楼的消防手续也是制约着承租人能否在租赁房屋中进行办公的重要问题。实践中，因为因租赁房屋不符合《建筑设计防火规范》致使承租人无法经营使用的情况较为常见，而《商品房屋租赁管理办法》第六条规定“不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的”房屋不得出租，参照“租赁的写字楼规划用途与实际用途不符，租赁合同是否有效”问题（Q22），承租人租赁无消防手续的房屋签订的租赁合同有效。此情况下，承租人可提起解除租赁合同诉讼，以出租人交付的租赁房屋质量不符合约定，导致合同承租人无法正常使用为由，解除双方签订的租赁合同。需提示，双方在租赁合同中需明确租赁房屋的使用用途，以免因未明确约定用途而导致无法解除租赁合同的境地。

文件依据：

《商品房屋租赁管理办法》（住房和城乡建设部令第6号）第六条；

《中华人民共和国民法典》（中华人民共和国主席令第45号）第五百六十三条。

Q25：承租人在承租写字楼上办理公司注册，合同解除后注册地址未按约定期限迁出，如何处理？

答：承租人与出租人签订租赁合同后，承租人通常会在租赁房屋上办理公司注册登记。租赁合同到期或者解除后，若承租人工商注册地址未迁出，一定程度上影响写字楼再次出租及租金收益。因此，对于需要在房屋上办理工商注册登记的，应在租赁合同中明确租赁合同解除后迁出工商注册地址的违约责任条款。承租人应遵循诚信原则按期将注册地址迁出，否则应赔偿出租人损失；在租赁合同到期后注册地址未迁出的，出租人应采取积极措施避免损失的扩大。

文件依据：

《中华人民共和国民法典》（中华人民共和国主席令第45号）第五百八十二条规定：履行不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择请求对方承担修理、重作、更换、退货、减少价款或者报酬等违约责任。

Q26：房屋出租人有哪些治安责任？

答： 房屋出租人的治安责任：

（1）不准将房屋出租给无合法有效证件的承租人；

（2）与承租人签订租赁合同，承租人是外来暂住人员的，应当带领其到公安派出所申报暂住户口登记，并办理暂住证；

（3）对承租人的姓名、性别、年龄、常住户口所在地、职业或者主要经济来源、服务处所等基本情况进行登记并向公安派出所备案；

（4）发现承租人有违法犯罪活动或者有违法犯罪嫌疑的，应当及时报告公安机关；

（5）对出租的房屋经常进行安全检查，及时发现和排除不安全隐患，保障承租人的居住安全；

（6）房屋停止租赁的，应当到公安派出所办理注销手续；

（7）房屋出租单位或者个人委托代理人管理出租房屋的，代理人必须遵守有关规定，承担相应责任。

文件依据：

《租赁房屋治安管理规定》（中华人民共和国公安部令第24号）第七条。

Q27：出租人出售写字楼，承租人如何维护自身权益？

答：承租人租赁写字楼后，出租人基于自身原因拟出卖该写字楼，此时，承租人在同等条件下对承租房屋享有优先购买权，即承租人可以在同等价格、同等期限、同等条件的情况下，优先购买租赁的写字楼，但该权利的行使具有期限限制，承租人应在收到出租人履行通知义务后15日内明确表示愿意以同等条件优先购买，否则视为放弃优先购买权。若承租人未行使优先购买权，依据买卖不破租赁的原则，承租人仍可继续使用租赁用房，房屋买受人应继续履行原租赁合同。

文件依据：

《中华人民共和国民法典》（中华人民共和国主席令第45号）第七百二十五条规定：租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。

《中华人民共和国民法典》（中华人民共和国主席令第45号）第七百二十六条规定：出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利；但是，房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的，视为承租人放弃优先购买权。

Q28:农村闲置住宅可以对外出租吗？

答：可以。国家鼓励盘活利用闲置宅基地和闲置住宅。鼓励村集体和农民盘活利用闲置宅基地和闲置住宅，通过自主经营、合作经营、委托经营等方式，依法依规发展农家乐、民宿、乡村旅游等。

文件依据：

《中央农村工作领导小组办公室、农业农村部关于进一步加强农村宅基地管理的通知》（中农发[2019]11号）第五条。

Q29:承租农村宅基地上房屋，与谁签订《房屋租赁合同》？

答：建议与宅基地的全体家庭成员签订《房屋租赁合同》较为稳妥。农村家庭成员以户为单位享有的宅基地使用权。

文件依据：

《中华人民共和国土地管理法》（中华人民共和国主席令第32号）第六十二条规定：农村村民一户只能拥有一处宅基地。

Q30:农村村民出租住宅后，再申请宅基地的，可以批准吗？

答：不予批准。

文件依据：

《中华人民共和国土地管理法(2019修正)》（中华人民共和国主席令第32号）第六十二条;

《中央农村工作领导小组办公室、农业农村部关于进一步加强农村宅基地管理的通知》（中农发[2019]11号）第三条。