最近很多人在关注疫情期间房屋租金是否应当减免问题，结合17年前“非典”时期三个类似判例，笔者认为不可一概而论。
关于三个减免房屋租金纠纷的判例
案一：(2004)沪二中民二(民)终字第354号民事判决书记载的上海拍谱娱乐有限公司与上海新黄浦(集团)有限责任公司房屋租赁合同纠纷一案
原审原告上海新黄浦(集团)有限责任公司，向原审被告上海拍谱娱乐有限公司出租房屋用于娱乐业经营。双方因房屋租赁合同多个问题发生纠纷引发诉讼，其余问题不再详细展开，其中问题之一是“非典”期间是否应免除租金。
本案中，两审法院均认可，因政府及有关部门为防治“非典”疫情而采取行政措施直接导致合同不能履行，或者由于“非典”疫情的影响致使合同当事人根本不能履行而引起的纠纷，按照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条和第一百一十八条的规定妥善处理，即按“不可抗力”的规定处理。一审法院认为，拍谱公司并没有向法庭举证证明，拍谱公司在“非典”期间因政府及有关部门采取行政措施而导致合同不能履行。因此，不适用“不可抗力”的免责规定，也就不能部分或全部免除责任。二审法院认为，基于我国在2003年春夏季节发生“非典”疫情一事众所周知，而且当时娱乐行业响应政府部门防治“非典”的要求而停业也是公知的事实，因此，拍谱公司提出其停业3个月的租金应免除的理由成立。故终审判决拍谱公司被免去“非典”疫情期期间三个月的租金。
由本案可知，停业行为来源于政府法令，这属于不可抗力，是免除租金的理由。同时也应注意到，本案拍谱公司在疫情期间以发函形式，向新黄浦集团要求“非典”停业期间免除所有房租，尽到了因不可抗力不能履行合同的应当及时通知对方的义务。
案二：(2008)绍中民一终字第143号民事判决时记载的新昌县兴茂饮食服务有限公司与王文潮房屋租赁合同纠纷
原审被告兴茂公司将某场地与整套设备出租给原审原告王文潮用于经营演艺。2003年4月24日新昌县文化体育局发出(2003)17号文件，要求演艺场所自4月24日起暂停营业，实际停业二个月。2004年2月9日经营的演艺厅被查封，同时原告被刑事拘留，后原告被判处有期徒刑四年。2004年3月底，被告将横街42号二楼的场地及设备租给他人经营。2006年10月15日原告刑满释放回新昌县后，原告多次与被告协商租赁保证金未果，致纠纷发生。
本案审理中，一审法院认为，从双方履行合同情况分析，“非典”后原告均按期履行给付租金义务，双方仍继续履行合同。因此，视为被告承诺原告可以减免租金的事实。二审法院认可这一判断，并且依据当地文化主管部门的规定，“非典”期间停止营业，在特定的历史事件条件下，被上诉人要求免除此期间的租金是合理的，结合双方在此事件前后均按义务履行，上诉人也未立即追索此期间租赁款等情况，原审法院认定上诉人同意减免租赁费用符合情理，故最终判决免去部分租金。
值得注意的是，本案中免去租金的原因是出租人承诺承租人可以减免租金，并且双方在“非典”之后也继续履行了合同。二审法院是认定因“非典”而免租金的行为符合情理。那么即使不是“非典”，是其他具有相当合理性的情况，比如因某些不可归责于当事人的事由等，都有可能支撑本案中免租金的合理性。
案三：(2007)桂民四终字第1号民事判决书记载的惠州市国航汽车贸易有限公司等与广西航空有限公司租赁合同纠纷
本案一直被作为研究“情势变更”的典型案例。惠州国航公司租赁广西航空房屋用于经营酒店，“非典”发生后，惠州国航公司申请歇业后停业。疫情过后双方对于租金减免金额多次协商未果，出租方认为可减半收取租金，承租方认为应当免除，引发诉讼。
本案中，承租方并非因为政府法令而关闭经营，其歇业行为属于自行关闭，不应被认定为不可抗力情形。由于“非典”这一突发事件产生了情势变化，若按原合同履行，必然造成这一期间里对承租人来说显失公平的情况。若将租金全部免除，实质上是承租人将因“非典”导致的损失转移至出租人，将有悖于公平原则，故在此情形下，协商是公平诚信原则给予双方的义务，充分后对显失公平的情况予以矫正才是最好的处理方式。
关于解决疫情期房屋租金纠纷的法律建议
其一，关注政策。对于普发型纠纷，特殊时期一般会出台指导意见。如：在非典时期，最高院出台了《最高人民法院关于在防治传染性非典型肺炎期间依法做好人民法院相关审判、执行工作的通知》(现已失效)，该通知规定：“由于非典疫情原因，按原合同履行对一方当事人的权益有重大影响的合同纠纷案件，可以根据具体情况，适用公平原则处理。因政府及有关部门为防治非典疫情而采取行政措施直接导致合同不能履行，或者由于非典疫情的影响致使合同当事人根本不能履行而引起的纠纷，按照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条和第一百一十八条的规定妥善处理。”据此，我们可以有针对性的分析、处理自身所遇纠纷。特别是可以依据前述最高院司法解释规定，按照公平原则处理问题，依法及时履行及时通知对方义务，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供发生不可抗力的证明。
其二，事先预防。即：在签订房屋租赁合同时完善相关条款。现在很多人使用的房屋租赁合同模板，是相对简单的。疫情这样的突发社会公共事件，它的不可预计性是我们不知道它会不会突发、何时突发、在哪里突发，但我们可以预计一旦身边发生，有很大可能会对合同履行产生影响，所以将之约定于合同条款，在通过协商一致予以约定为不可抗力事件是有必要的，这样才能最大限度的稳定交易、保护权益。
笔者认为，面对当前严峻的疫情，我们在遇到民事上的纠纷解决时，建议全社会调动朴素的公平观，尽可能的通过高效协商解决，以和为贵、共克时艰。
