执行的目的在于实现法律文书中确定的胜诉方权利，但因为交易行为的繁杂性与权利公示的局限性等客观原因的存在，导致被执行财产存在各种各样的权属纠纷，执行案件中的案外人权利保护问题也备受业界关注。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（下简称“规定”）对于“未登记的房屋买受人”这一类型案外人的权利救济进行了指引，具体规定如下：
第二十八条 金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
第二十九条 金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；
（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。
《规定》第二十八条以及第二十九条分别从“物权期待权”以及“消费者生存权”的角度对案外人能够获得救济的情形进行了规定。同时，《九民纪要》对于“消费者生存权”何种情形下优先于抵押权得到保护亦作出了规定，而商品房消费者以外的一般买受人能否排除抵押权人的执行却并不明晰。
从权利性质上分析，购房者与开发商签订购房合同，与开发商成立债权债务关系，购房者要求开发商进行房屋过户登记属于债权请求权；抵押权人与抵押人签订购房合同并办理抵押登记，抵押权人享有的权利系担保物权，此时根据物权优先性原则应当可以直接得出抵押权人有权就抵押财产优先于购房者受偿的结论。然而，在特殊情况下，债权可以突破物权优先性原则得到保护，使得执行程序中作为案外人的一般买受人排除抵押权人申请的执行。
案件背景
2010年1月29日，董××与怀化××置业有限公司（后更名英×公司）签订《商品房买卖合同》，约定董××购买英×公司开发建设的位于怀化市迎丰西路英×国××楼××层××号商铺，即××国际二期×栋×号，建筑面积35.48平方米，总价款2199050元，2010年1月29日前付款1369050元，余款830000元由董××向银行申请按揭贷款支付，于2012年8月31日前交付房屋，英×公司负责为董××代办房产证和土地使用权证。合同签订后，董××通过银行转账、刷卡等方式支付了首付款1369050元。2010年1月29日，英×公司向董××出具一份收款收据，载明收到董××交来门面款1369050元。2012年3月14日，董××与英×公司再次就购买案涉房屋签订了《商品房买卖合同》，约定房屋总价变更为2165850元，首付款1369050元于2010年1月29日前付清，余款796800元于2012年3月14日前付清，于2012年6月30日前交付房屋。合同还明确项目地块土地规划用途为商业服务业，土地使用权自2008年8月3日至2048年8月2日。同日，董××将余款796800元支付给英×公司，并支付了房屋办证费用87669元、两证代办费4332元及房屋维修基金43317元。但案涉房屋开发建设完成后，英×公司未按合同约定为董××办理房屋变更登记手续。
2013年1月24日，英×公司向湖×信托公司借贷信托贷款9800万元。2013年5月23日，因英×公司无力偿还该信托贷款本金，湖×信托公司与华×湖南分公司、英×公司签订《债权转让协议》，约定湖×信托公司将其对英×公司享有的9800万元不良债权转让给华×湖南分公司，转让价款为9800万元；同日，华×湖南分公司与英×公司签订《抵押协议》，约定英×公司以其位于怀化市鹤城区××路的“××国际”项目二期未售商业房地产（面积为2803.8平方米）在建工程及其分摊的土地为上述债务提供抵押担保。2013年5月27日，双方在怀化市房产管理局将《商品房预售许可证》项下2803.81平方米房产包括案涉房屋办理了抵押登记，抵押登记证号为怀房建鹤城字第3××3号。2014年9月19日，华×湖南分公司向一审法院起诉，要求英×公司等履行上述《债权转让协议》及相关协议约定的义务。一审法院立案号为（2014）湘高法民二初字第××号。在该案诉讼过程中，英×公司向法院提交了董××与英×公司签订的《商品房买卖合同》及收款收据，以证明案涉房屋在办理抵押登记前已出卖，华×湖南分公司对该房屋不能享有优先受偿权，并在庭审中提出，应通知董××作为利害关系人参加诉讼。一审法院对上述证据未予采信，也未通知董××参加该案诉讼。2015年7月21日，一审法院作出（2015）湘高法执协字第××号协助执行通知书，查封了上述抵押房产。
英×公司未按期履行（2014）湘高法民二初字第××号民事判决所确定的清偿义务，华×湖南分公司向一审法院申请强制执行。一审法院执行立案后，于2017年8月21日作出（2015）湘高法执字第××号拍卖公告，拟拍卖（2014）湘高法民二初字第××号民事判决所确定华×湖南分公司享有优先受偿权的包括案涉房屋在内的××国际的多项房产，董××不服，向一审法院提出执行异议，一审法院裁定驳回董××的异议请求，董××遂提起执行异议之诉，湖南省高级人民法院作出（2020）湘民初×号民事判决驳回董××诉讼请求，董××遂向最高人民法院提起上诉。
判决结果
一、撤销湖南省高级人民法院(2020)湘民初×号民事判决;
二、不得执行湖南省怀化市迎丰西路××国际二期×栋××号房屋，并依法解除查封;
三、驳回董××的其他诉讼请求。
法律分析
从目前学界的主流观点以及司法案例来看，《规定》第二十八条所确定的一般性买受人可以对抗的情形，仅能排除其他普通债权人申请的执行，而不能够产生优先于抵押权的生存权效果。《九民纪要》仅对“消费者生存权”优先于抵押权进行了指引，也从侧面反映出司法领域有意识地提出此种价值导向。然而，此种导向并不绝对，在作为案外人的一般买受人系善意的情况下，便可以排除抵押权人的执行。
以本文所引案件为例，董××与英×公司于2010年1月29日签订《商品房买卖合同》，于2012年3月14日再次就买受标的房屋一事签订《商品房买卖合同》，同日董××支付了房屋尾款及办证款，后占有使用标的房屋；2013年5月23日，华×湖南分公司与英×公司就标的房屋签订《抵押协议》，并于2015年5月27日办理了抵押登记，取得了标的房屋的抵押权。
董××与英×公司签订协议并支付购房款、办证款，且其后续占有使用标的房屋至纠纷产生，其已经具备了《规定》第二十八条确定的排除事由。此外，其签订协议、支付款项、占有使用房屋的时间早于华×湖南分公司取得抵押权人身份的时间，其买受标的房屋的行为系善意；英×公司在将房屋出售给董××且已经取得全部购房款的情况下，将房屋抵押给华×湖南分公司的行为构成违约，且具备明显的恶意；华×湖南分公司在设立抵押权时，未按照行业惯例对标的房屋的使用状态查验，未尽应有的注意义务；董××对于标的房屋后续被抵押以及抵押物查验未开展等情形不存在过错，因此其不应因合同相对人与第三人对其合法取得的财产设立抵押存在恶意及过错，而承担财产遭受侵害的后果。据此，最高人民法院认为应当保护董××的物权期待权，支持了其关于不得执行标的房屋的诉讼请求。
结语
最高人民法院在该案判决书中写道：“滥用优先权否定抵押制度，与滥用抵押制度破坏市场正常交易秩序，其危害是相同的。”受限于物权公示制度与房地产开发、销售的行政登记制度脱节等问题，购房者在履行完购房全部义务后，不能及时公示物权变动的状态，部分房地产公司利用此种客观局限制造“先卖后抵”的骗局，妄图使用物权优先的原则达成坑害购房者的不法目的。以个案特殊处理平衡基本制度原则的方式遏制扰乱社会经济的现象、维护善意购房者的权益，系当下我国司法对于物权期待权在执行阶段进行救济的主要措施。
