2020年3月27日，北京市第十五届人民代表大会常务委员会公布《北京市物业管理条例》(以下简称“条例”)，于2020年5月1日起开始施行。
一、《北京市物业管理条例》与《北京市物业管理办法》
从效力级别上，《北京市物业管理条例》是由北京市人民代表大会常务委员会制定的地方性法规;《北京市物业管理办法》是北京市人民政府制定的地方政府规章。根据《立法法》第八十九条规定，“地方性法规的效力高于本级和下级地方政府规章。”《北京市物业管理条例》的效力高于《北京市物业管理办法》，在两文件规定不一致时，应适用《北京市物业管理条例》。
从内容上，《北京市物业管理条例》的内容更为全面，对业主、物业服务企业、街道办事处、乡镇政府各自职责提出了较为具体的要求。
二、“条例”完善了前期物业服务制度
1、新增前期物业服务合同最长期限的规定，并明确了组织业主对前期物业服务表决的责任主体与时间
第十九条第三款 前期物业服务合同期限最长不超过两年，具体期限在前期物业服务合同中约定。期限届满前三个月，由业主共同决定是否继续使用前期物业服务人。期限届满，业主与新物业服务人签订的物业服务合同生效之前，前期物业服务人继续提供服务。期限未满或者未约定前期物业服务期限，业主与新物业服务人签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。
第二十四条 前期物业服务合同期限届满前六个月，街道办事处、乡镇人民政府应当组织业主成立业主大会，选举产生业主委员会或者组建物业管理委员会，就物业管理事项进行表决。
此前，建设单位与物业服务企业在约定前期物业服务合同期限时常与业主大会、业主委员会成立挂钩，如“合同生效之日起至业主委员会成立”“合同生效之日起至业主大会选聘新物业服务企业。而现实中，建设单位、业主往往怠于成立业主大会、业主委员会，导致部分物业服务企业仗着“合同期限未届满”在服务质量上大打折扣，引发业主不满。“条例”新增上述条款，对物业服务企业提高自身服务质量起到警示作用，更有利于构建和谐物业服务关系。
2、明确了前期物业服务费的承担主体
第二十二条 前期物业服务合同生效之日至出售房屋交付之日的当月发生的物业费，由建设单位承担。出售房屋交付之日的次月至前期物业服务合同终止之日的当月发生的物业费，由业主按照房屋买卖合同的约定承担;房屋买卖合同未约定的，由建设单位承担。
根据“条例”归纳各阶段物业费承担主体，具体如下：
(1)前期物业服务合同生效至出售房屋交付：由建设单位承担物业费;
(2) 出售房屋交付之日的次月至前期物业服务合同终止之日：有约从约，无约由建设单位承担。在此提示，建设单位在制定房屋买卖合同文本时应注意对交付至前期物业服务合同终止期间物业费承担进行明确约定。
对于未约定情况下由建设单位承担交付后至前期物业服务合同终止期间物业费的规定，笔者认为“条例”规定条款之间略有矛盾。根据“条例”第二十五条规定，依买卖合同合法占有房屋的买受人属于业主，享有业主的权利，同时也应承担业主的义务。 “条例”第二十八条中明确了“按时足额缴纳物业费”是业主义务，也就是房屋买受人占有房屋后应承担缴纳物业费的义务。
第二十五条 本条例所称业主还包括：(一)尚未登记取得所有权，但是基于买卖、赠与、拆迁补偿等旨在转移所有权的行为已经合法占有建筑物专有部分的单位或者个人。
第二十八条 业主应当履行下列义务：(六)按时足额交纳物业费。
(3) 前期物业服务合同终止后：由业主承担。
三、新增物业管理委员会制度
基于住宅小区普遍未成立业主大会、未选举产生业主委员会的现状，业主很难依据《物业管理条例》、《北京市物业管理办法》共同决定与其切身利益相关的事项，行使业主权利，与物业服务企业之间的意见分歧也很难有效解决。
“条例”新增物业管理委员会制度，不具备成立业主大会条件、难以成立业主大会以及未能选举产生业主委员会的物业管理区域，由街道办事处、乡镇人民政府负责组建物业管理委员会。物业管理委员会作为在业主委员会依法备案前代为行使相关职责的临时机构，主要负责组织业主共同决定物业管理事项，推动业主大会成立及选举产生业主委员会。
第五十六条成立业主大会但尚未成立业主委员会的，物业管理委员会组织业主大会按照本条件第三十四条的规定履行职责，并组织执行业主大会的决定。未成立业主大会的，物业管理委员会组织业主行使本条例第三十四条和第四十四条规定的业主大会和业主委员会的职责。
四、关于车位、车库的出售、出租，“条例”作出了调整
1、车位买受人身份稍有放宽
《北京市物业管理办法》规定，“建设单位不得将车位出售给业主以外的人”，笔者曾遇到过一个因非业主身份导致车位买卖合同无法履行的案件。
案例：A某因不具备北京市购房资格，借用B某名义在某小区购买了一套住宅，并以自己名义在该小区购买了一个停车位。车位买卖合同签订后办理了网签，但在办理产权登记时，房屋登记部门以其不是该小区业主为由拒绝为其办理，进而引发了其与开发商之间的纠纷。
“条例”中车位出售的规定为“用于出售的，应当优先出售给本物业管理区域内的业主”，在保持车位优先提供给业主原则的同时，不再严格限定为必须是业主。此条规定对买受人的身份虽然稍有放宽，但实际操作对“应当优先出售给业主”如何把握尚未明确，建议业主以外其他人员在购买车位时应事先咨询主管部门，以避免因政策理解差异而产生争议。
2、业主以外人员单次租赁车位时间缩短
将车位出租给业主以外的其他人时，单次租期由“最长不超过六个月”缩短为“不能超过一个月”，体现优先保障业主车位需求的宗旨。
《北京市物业管理办法》2010年实施以来，业主、物业服务企业在实际生活、服务中遇到了各式各样的问题，期待“条例”的施行，能够建立起有效的沟通机制，切实为分歧、争议解决提供途径。
